重點(diǎn)城市新房供應(yīng)穩(wěn)定

2022年，我國(guó)34個(gè)重點(diǎn)城市的新房供應(yīng)量約為296萬(wàn)套，其中2月份由于春節(jié)，全年住房供應(yīng)量最低，僅為8.6萬(wàn)套。

2022年，新房供應(yīng)共有三個(gè)高峰，即傳統(tǒng)“金三銀四”3月至4月。農(nóng)歷春節(jié)過(guò)后，新房供應(yīng)穩(wěn)步增加；其次，6月，由于重點(diǎn)城市從2022年開(kāi)始實(shí)施集中供地，大量年初征地項(xiàng)目選擇在年中開(kāi)放；最后，傳統(tǒng)的秋季購(gòu)房季節(jié)，9月成為當(dāng)之無(wú)愧的供應(yīng)月。

就城市供應(yīng)量而言，上海一線城市的數(shù)據(jù)遙遙領(lǐng)先近21.8萬(wàn)套，上海新房數(shù)量的增加源于2022年上海土地供應(yīng)的增加。

在新的一線城市中，南京以16.9萬(wàn)套新房排名第一，僅次于34個(gè)重點(diǎn)城市上海。2022年，南京共供應(yīng)住宅用地105塊，總成交額達(dá)到1308億元。雖然大部分土地都是以底價(jià)出售的，但根本不影響南京新房市場(chǎng)的熱度。

在二線城市中，濟(jì)南僅以11.9萬(wàn)套新房供應(yīng)排名第一，是排名第14個(gè)二線城市中唯一超過(guò)10萬(wàn)套的城市。

濟(jì)南作為一個(gè)傳統(tǒng)的新房銷售市場(chǎng)，2022年只交易了69塊住宅用地，比2021年下降了60%以上。但由于之前的新房庫(kù)存，整個(gè)新房市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)。

重點(diǎn)城市新房交易兩級(jí)分化嚴(yán)重

在新房交易方面，2022年中國(guó)34個(gè)重點(diǎn)城市共售出約320萬(wàn)套新房。交易低谷仍然是傳統(tǒng)購(gòu)房淡季“春節(jié)檔”的2月份。與往年的金三銀四或金九銀十不同，2022年6月至7月是新房交易的小高峰，其中6月份單月交易量超過(guò)37萬(wàn)套，7月份單月交易量接近30萬(wàn)套。

具體來(lái)說(shuō)，在33個(gè)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的城市中，重慶只有20多萬(wàn)套新房，累計(jì)22萬(wàn)套。

重慶是一個(gè)傳統(tǒng)的新房市場(chǎng)，城市正處于快速發(fā)展階段。重慶新房之所以受歡迎，是因?yàn)橥恋孛娣e大，新房存量大，郊區(qū)廣闊，房?jī)r(jià)便宜。

在四個(gè)一線城市中，新房銷量最好的是近20萬(wàn)套的上海，全年累計(jì)新房銷量達(dá)到19.7萬(wàn)套。一方面，上海新房的熱銷來(lái)自于大量?jī)?yōu)質(zhì)新房的供應(yīng)。另一方面，由于政府的限價(jià)政策，一些新房的市場(chǎng)價(jià)格低于周邊二手房。明顯的倒掛現(xiàn)象使買家更傾向于購(gòu)買新房。

相比之下，曾經(jīng)的“樓市風(fēng)向標(biāo)”深圳迎來(lái)了新房的寒冬，2022年只賣出了52000套新房。雖然深圳可開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)耗盡，但2022年開(kāi)盤的新房并沒(méi)有預(yù)期的順利銷售。受樓市下行影響，深圳大量新開(kāi)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)周期延長(zhǎng)，買家多選擇持有貨幣觀望。預(yù)計(jì)深圳樓市將在2023年迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

在新一線城市，新房成交量明顯“冷熱不均”。除重慶外，成都、武漢、寧波、佛山等城市2022年成交量均超過(guò)10萬(wàn)套大關(guān)；

2022年，鄭州、東莞、合肥等城市新房總交易量?jī)H在5萬(wàn)套以上。新房銷量?jī)蓸O分化，一方面與庫(kù)存供應(yīng)和城市自身規(guī)模有關(guān)，另一方面也與不同城市的發(fā)展階段和地方房地產(chǎn)政策密切相關(guān)。

在二線城市，新房供應(yīng)城市濟(jì)南領(lǐng)先于二線城市，昆明緊隨其后的交易數(shù)據(jù)為1.39萬(wàn)套。相比之下，哈爾濱、蘭州、大連等城市的交易量不到4萬(wàn)套。

哈爾濱等城市成交量減少，既有城市人口流出、買家減少的原因，也有近年來(lái)城市活力差、新房建設(shè)放緩的因素。

重點(diǎn)城市新房供需穩(wěn)定性強(qiáng)

在新房供需比方面，33個(gè)重點(diǎn)城市中約67%處于供需比平衡范圍內(nèi)，只有少數(shù)處于供需失衡狀態(tài)。

供過(guò)于求的典型代表是合肥，供需比例高達(dá)2.29，這意味著每供應(yīng)兩套新房，只有不到一套能順利成交，給開(kāi)發(fā)商留下了很大的壓力。相比之下，廣州作為一線城市的供需比例僅為0.69，2022年新房供應(yīng)量低于成交量，受庫(kù)存高、客戶儲(chǔ)存難、去除難等因素限制，廣州開(kāi)發(fā)商征地意向放緩。2022年供應(yīng)的58塊土地中，有8塊土地流動(dòng)拍賣，2塊土地終止轉(zhuǎn)讓，較2021年大幅下降。

注：上述數(shù)據(jù)和分析僅供參考，不作為房地產(chǎn)決策的依據(jù)。截至2023年1月31日，快樂(lè)研究所、房地產(chǎn)登記交易中心和第三方數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間將存在一定的誤差，最終數(shù)據(jù)以官方數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

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